Zakaz bez sankcji?

W tym wpisie zdecydowałem się opisać pewną ciekawą regulację prawną, która co do zasady ma na celu ochronę osób walczących o zwrot przejętych przez Państwo nieruchomości. Chodzi mianowicie o art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym: „zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeśli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego”.

Pozornie ten przepis uniemożliwia sprzedaż nieruchomości, która powinna być zwrócona byłemu właścicielowi. A dlaczego należy się takiej sprzedaży obawiać? Gdyż po sprzedaży, co do zasady, nie będzie można już się domagać zwrotu nieruchomości, a jedynie rekompensaty odpowiadającej jej wartości. Jest to dla byłego właściciela niejednokrotnie znacznie gorsza sytuacja. Stąd potencjalna wartość tego przepisu jest znacząca.

Niestety analiza treści przepisu i orzecznictwa znacznie ogranicza jego zastosowanie. Na samym początku rzuca się w oczy brak jakiejkolwiek sankcji za złamanie w/w zakazu. Co zatem grozi Skarbowi Państwa ze sprzedaż takiej nieruchomości? Taka czynność prawna jest ważna i skuteczna – nie można się domagać jej unieważnienia z racji na złamanie zakazu określonego w omawianym przepisie. Pozostaje zatem jedynie żądanie odszkodowania za skutki złamania w/w zakazu. I tu pojawia się pytanie o to, za co i w jakiej wysokości przysługiwać mogłoby to odszkodowania. Były właściciel może żądać zwrotu nieruchomości albo rekompensaty. Sprzedaż nieruchomości wbrew zakazowi nie pozbawi go możliwości żądania rekompensaty. Zatem odszkodowanie za sprzedaż wbrew zakazowi nie powinno wiązać się stricte z wartością nieruchomości. Pozostaje zatem w zasadzie odszkodowanie za utracone korzyści – np. z tytułu wynajmu lokali znajdujących się w nieruchomości i ewentualnie zadośćuczynienie np. za cierpienia psychiczne związane z utratą rodzinnej nieruchomości, co jest znacznie trudniejsze do wykazania i wycenienia.

Wniosek z tego taki, iż w zasadzie Skarb Państwa nie musi zanadto przejmować się konsekwencjami działania wbrew treści art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ważne jest również to, iż zakaz ten ma bardzo ograniczone pole działania, co postaram się opisać w kolejnym wpisie.

6 comments:

  1. Z odszkodowaniem za wywlaszczenie jest ten problem, że jego wysokość określa się na podstawie wartości nieruchomości z daty wydania wadliwej decyzji. W przypadku wywlaszczen z okresu PRL wartość ta bardzo często drastycznie odbiega od aktualnej wartości nieruchomości. W konsekwencji uprawniony do odszkodowania jest w znacznie gorszej sytuacji, niż uprawniony do zwrotu w naturze. Być może w przypadku, gdy obrót nastąpił z naruszeniem omawianego przepisu należałoby przyjmować, że wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wartości nieruchomości w chwili bezprawnego zbycia, a nie w chwili wywlaszczenia. To by w znacznej mierze poprawialo sytuację poszkodowanego. W takim wypadku źródłem szkody nie jest wyłącznie decyzja wywlaszczeniowa, ale również późniejsza decyzja zezwalajaca na sprzedaż. Co o tym myślisz? :)

  2. Dzięki za komentarz Wojtku. Ciekawy punkt widzenia – sąd musiałby jednak w takim wypadku stanąć na stanowisku, iż odszkodowanie nie stanowi pełnego ekwiwalentu utraconej nieruchomości, której nie da się już odzyskać w naturze. Konieczne byłoby wykazanie istnienia rzeczywistej różnicy pomiędzy przysporzeniem majątkowym wynikającym z przyznanego odszkodowania a odzyskaniem prawa własności do nieruchomości. Dodatkowo wartość nieruchomości należałoby obniżyć o wartość nakładów poczynionych przez Skarb Państwa w przeciągu lat. Ostatecznie mogłoby się okazać, że żadnej szkody nie ma.

  3. Zastanawiam się czy osobie, która wszczęła już postepowanie administracyjne w rozumieniu art. 34 ust. 3 u.g.n. w przypadku zbycia nieruchomości przez Skarb Państwa nie będzie przysługiwać roszczenie z art. 59 k.c. (pomijam kwestie dowodową) ? Proszę o Twoją opinię w tym temacie

    1. Przyjmując, iż postępowanie administracyjne będące w toku dotyczy stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej dotyczącej przejęcia przez SP własności nieruchomości, to w mojej ocenie nie ma potrzeby sięgania do instytucji określonej w art. 59 k.c.
      Przede wszystkim trzeba zbadać, jak wyglądała treść księgi wieczystej w momencie zbycia – jeśli były tam jakieś wzmianki/ostrzeżenia dotyczące w/w postępowania administracyjnego, to nabywca nie jest chroniony przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, a właściciel nieruchomości będzie mógł żądać ujawnienia swojego prawa w kw, pomimo zbycia tej nieruchomości przez SP.
      Podobnie jest w sytuacji, w której nabywca działał w złej wierze – czyli miał świadomość, iż nabywa nieruchomość od osoby nieuprawnionej (w tym wypadku SP).
      W tych sytuacjach nie sięgałbym do art. 59 k.c. – gdyż wystarczająca i bardziej efektywna jest ochrona zapewniana przez instytucje prawa rzeczowego.
      Art. 59 k.c. mógłby natomiast znaleźć zastosowanie w sprawach o zwrot wywłaszczonych nieruchomości (do tych spraw nie znajduje natomiast zastosowania art. 34 ust. 3 u.g.n.)

  4. art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeśli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego”.

    Czy decyzja wywłaszczeniowa nie będzie podpadać pod hipotezę tego art. ?

    Pytam, bo do tej pory sądziłem iż właśnie stosujemy art. 34 ust. w sprawach o zwrot wywłaszczonych nieruchomości

  5. Odpowiedź brzmi – to zależy. Przede wszystkim trzeba zauważyć, iż postępowanie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości (zgodnie z przepisami u.g.n.) nie jest postępowaniem administracyjnym dotyczącym prawidłowości nabycia nieruchomości przez SP. W tym postępowaniu nie jest kwestionowana prawidłowość nabycia własności (w szczególności nieważność decyzji administracyjnej), są natomiast badane przesłanki do zwrotu. Dlatego też art. 34 ust. 3 u.g.n. nie będzie znajdował w tym przypadku zastosowania. Jedyna sytuacja, w której w/w przepis znajdzie zastosowanie do decyzji wywłaszczeniowych, powstanie w razie złożenia skargi o stwierdzenie nieważności takiej decyzji – jest to jednak postępowanie odmienne od postępowania o zwrot wywłaszczonej nieruchomości.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.