Tag: zwrot

Zakaz bez sankcji?

W tym wpisie zdecydowałem się opisać pewną ciekawą regulację prawną, która co do zasady ma na celu ochronę osób walczących o zwrot przejętych przez Państwo nieruchomości. Chodzi mianowicie o art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym: „zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeśli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego”.

Pozornie ten przepis uniemożliwia sprzedaż nieruchomości, która powinna być zwrócona byłemu właścicielowi. A dlaczego należy się takiej sprzedaży obawiać? Gdyż po sprzedaży, co do zasady, nie będzie można już się domagać zwrotu nieruchomości, a jedynie rekompensaty odpowiadającej jej wartości. Jest to dla byłego właściciela niejednokrotnie znacznie gorsza sytuacja. Stąd potencjalna wartość tego przepisu jest znacząca.

Niestety analiza treści przepisu i orzecznictwa znacznie ogranicza jego zastosowanie. Na samym początku rzuca się w oczy brak jakiejkolwiek sankcji za złamanie w/w zakazu. Co zatem grozi Skarbowi Państwa ze sprzedaż takiej nieruchomości? Taka czynność prawna jest ważna i skuteczna – nie można się domagać jej unieważnienia z racji na złamanie zakazu określonego w omawianym przepisie. Pozostaje zatem jedynie żądanie odszkodowania za skutki złamania w/w zakazu. I tu pojawia się pytanie o to, za co i w jakiej wysokości przysługiwać mogłoby to odszkodowania. Były właściciel może żądać zwrotu nieruchomości albo rekompensaty. Sprzedaż nieruchomości wbrew zakazowi nie pozbawi go możliwości żądania rekompensaty. Zatem odszkodowanie za sprzedaż wbrew zakazowi nie powinno wiązać się stricte z wartością nieruchomości. Pozostaje zatem w zasadzie odszkodowanie za utracone korzyści – np. z tytułu wynajmu lokali znajdujących się w nieruchomości i ewentualnie zadośćuczynienie np. za cierpienia psychiczne związane z utratą rodzinnej nieruchomości, co jest znacznie trudniejsze do wykazania i wycenienia.

Wniosek z tego taki, iż w zasadzie Skarb Państwa nie musi zanadto przejmować się konsekwencjami działania wbrew treści art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ważne jest również to, iż zakaz ten ma bardzo ograniczone pole działania, co postaram się opisać w kolejnym wpisie.


Zwrot / odszkodowanie a podatek

Chciałbym dzisiaj zająć się sprawą, o której osoby starające się odzyskać wywłaszczoną nieruchomość często zapominają. Chodzi mianowicie o kwestię opodatkowania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub odszkodowania (wypłacanego, gdy zwrot nie jest możliwy), które to co do zasady powinny być opodatkowane podatkiem dochodowym.

Osoby fizyczne podlegają podatkowi dochodowemu od osób fizycznych )potocznie PIT). W wypadku zwrotu nieruchomości osoba fizyczna nie ma obowiązku uiszczenia jakiegokolwiek podatku – wynika to z faktu, iż w w rozumieniu ustawy o PIT zwrot nieruchomości jest w istocie przywróceniem prawa własności, a nie jej nabyciem. Nie mamy tu zatem do czynienia z przysporzeniem majątkowym, ale z przywróceniem wcześniejszego stanu majątkowego. Dlatego też osoba, która odzyskała wywłaszczoną nieruchomość nie musi czekać 5 lat, aby ją sprzedać bez konieczności zapłaty podatku. Trzeba jednak uważać, gdy nieruchomość została zwrócona spadkobiercy uprzedniego właściciela nieruchomości. W takim wypadku istotny jest moment śmierci takiej osoby – dopiero po upływie 5 lat od śmierci sprzedaż odzyskanej nieruchomości nie będzie wiązała się z koniecznością zapłaty podatku. W tym wypadku żadnego znaczenia nie ma moment, w którym doszło do zwrotu nieruchomości.

W wypadku uzyskania odszkodowania za nieruchomość, osoba fizyczna również nie musi odprowadzać podatku dochodowego. Takie odszkodowanie jest bowiem objęte zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT lub art. 21 ust. 1 pkt 29 tej ustawy.

Odmienna jest natomiast sytuacja osób prawnych – w wypadku uzyskania odszkodowania za bezprawnie wywłaszczoną nieruchomość, powstaje konieczność zapłaty podatku CIT. W ustawie o CIT próżno bowiem szukać analogicznego zwolnienia do tego z ustawy o PIT. Potwierdził to niedawno Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu do sygn. akt II FSK 1036-1037/12.

Oczywiście przedstawione przeze mnie informacje dotyczą najczęściej występujących sytuacji. W konkretnych sprawach może powstać obowiązek zapłaty przynajmniej od części uzyskanych środków pieniężnych – np. w razie uzyskania odsetek za zwłokę w wypłacie odszkodowania.


Ograniczenia zwrotu nieruchomości

Niedawno Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok, którego konsekwencją będzie znaczące ograniczenie możliwości zwrotu wywłaszczonych przez Państwo nieruchomości. Wyrok ten został ogłoszony w dniu 13 marca 2014 r. do sygn. akt P 38/11.

Aktualnie obowiązujące przepisy umożliwiają żądanie przez byłego właściciela wywłaszczonej nieruchomości jej zwrotu, jeśli zostaną spełnione stosowne przesłanki. Generalnie sprowadzają się one do dwóch sytuacji:

  1. w terminie 7 lat, licząc od dnia, w którym decyzja wywłaszczeniowa stała się ostateczna, nie rozpoczęły się prace zmierzające do wykonania celu tego wywłaszczenia;
  2. w terminie 10 lat, licząc od dnia, w którym decyzja wywłaszczeniowa stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

W/w warunki obowiązują jednak dopiero od 22 września 2004 r. Wątpliwości sądów budził natomiast problem stosowania tych przepisów do wywłaszczeń dokonanych w okresie sprzed obowiązywania powyższych przepisów. Wspomniane przeze mnie orzeczenie TK jest niejako odpowiedzią na te wątpliwości, i to odpowiedzią o zdecydowanie negatywnych konsekwencjach dla byłych właścicieli nieruchomości. Zgodnie bowiem z rozstrzygnięciem TK, w sytuacji, w której do wywłaszczenia doszło przed 27 maja 1990 r., a cel określony w decyzji o wywłaszczeniu został zrealizowany najpóźniej przed 22 września 2004 r. (i przed złożeniem wniosku o zwrot), nie można stosować aktualnych regulacji prawnych zawartych w art. 137 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie TK zwrot nieruchomości w takim stanie faktycznym byłby niezgodny z Konstytucją. TK przyjął jako jedną z granicznych dat dzień 27 maja 1990 r., biorąc tym samym pod uwagę fakt komunalizacji mienia państwowego. W tym bowiem dniu własność części nieruchomości należących do Skarbu Państwa przeszła z mocy prawa na rzecz jednostek samorządu terytorialnego. Wydaje się, iż TK zdecydował, iż prawo własności jednostek samorządu terytorialnego powinno zasługiwać na szerszą ochronę – dokładne motywy TK poznamy dopiero po opublikowaniu uzasadnienia wyroku.

Podsumowując, każdy kto utracił swoją nieruchomość przed 27 maja 1990 r., a cel jej wywłaszczenia został osiągnięty co prawda po upływie 10 lat od wywłaszczenia, ale przed 22 września 2004 r. i przed złożeniem wniosku o zwrot, nie może żądać zwrotu takiej nieruchomości. Jeżeli natomiast cel wywłaszczenia został zrealizowany, ale już po 22 września 2004 r. to droga do zwrotu nieruchomości pozostaje otwarta.


Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nie w każdym wypadku

Witaj!

Do opublikowania tego wpisu zainspirowała mnie treść wyroku Sądu Najwyższego wydanego do sygn. akt II CSK 451/12. SN przesądził, iż istnieje szereg sytuacji, w których rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ochroni osoby, która nabyła prawo od osoby wpisanej do księgi wieczystej. Wyrok ten ma istotne znaczenie w postępowaniach dotyczących zwrotu nieruchomości przejętych przez Skarb Państwa, w wypadku gdy doszło już do kolejnej zmiany właściciela.

Najczęściej sytuacja wygląda tak, iż gdy Skarb Państwa przejmie w jakiś sposób daną nieruchomość, uzyska wpis własności dla tej nieruchomości w księdze wieczystej, a następnie przekaże tę nieruchomość innemu podmiotowi, to ten inny podmiot korzysta z ochrony swojego prawa wynikającej właśnie z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z tą instytucją, jeśli jakiś podmiot nabędzie własność (lub inne prawo rzeczowe) od osoby, która jest wpisana do księgi wieczystej jako dysponent tego prawa, to nie można się domagać od tego podmiotu zwrotu danej nieruchomości.  W takim wypadku osobom próbującym odzyskać taką nieruchomość przysługuje wyłącznie prawo do uzyskania odszkodowania.

Oczywiście istnieją sytuacje, w których w/w rękojmia nie znajduje zastosowania. Dzieje się tak przede wszystkim, gdy nabycie prawa nastąpiło nieodpłatnie lub gdy nabywca wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć, że osoba wpisana do księgi wieczystej nie jest w rzeczywistości dysponentem danego prawa.

SN w w/w wyroku jednoznacznie podkreślił, iż rękojmia nie znajduje zastosowania także w sytuacji, gdy dane prawo kolejny podmiot uzyskał na innej podstawie prawnej niż umowa. W sytuacji zatem, gdy Skarb Państwa utracił prawo własności danej nieruchomości na rzecz kolejnego podmiotu na mocy ustawy, to ten podmiot może zostać zobowiązany do zwrotu nieruchomości rzeczywistemu właścicielowi. Jest to pogląd jak najbardziej słuszny, biorąc pod uwagę treść art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. Księgi wieczyste i hipoteka. Przykłady , w których powyższy pogląd będzie miał zastosowanie można mnożyć, np. jeśli na podstawie decyzji administracyjnej Skarb Państwa przejął własność danej nieruchomości, a następnie nieruchomość ta uległa zasiedzeniu przez podmiot trzeci, to w wypadku stwierdzenia nieważności tej decyzji administracyjnej, podmiot trzeci nie może skorzystać z ochrony, którą oferuje rękojmia. Dzięki temu prawowity właściciel będzie miał możliwość uzyskania zwrotu nieruchomości.

Takie ukształtowanie prawa zdecydowanie wzmacnia ochronę rzeczywistego właściciela i rozszerza zakres sytuacji, w których może dochodzić zwrotu nieruchomości.

 


  • Witaj!

    Cieszę się, że w natłoku informacji, stron, blogów i forów internetowych udało Ci się trafić na mój blog.
    Liczę, iż znajdziesz tutaj szereg interesu-
    jących informacji i staniesz się regularnym gościem.
    Zachęcam Cię do zadawania pytań i komentowania wpisów -
    sprawi to, że mój blog stanie się o wiele bardziej wartościowy i interesujący.

  • © 1996-2010 Zwrot Nieruchomości. Wszystkie prawa zastrzeżone.
    ,