Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nie w każdym wypadku

Witaj!

Do opublikowania tego wpisu zainspirowała mnie treść wyroku Sądu Najwyższego wydanego do sygn. akt II CSK 451/12. SN przesądził, iż istnieje szereg sytuacji, w których rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ochroni osoby, która nabyła prawo od osoby wpisanej do księgi wieczystej. Wyrok ten ma istotne znaczenie w postępowaniach dotyczących zwrotu nieruchomości przejętych przez Skarb Państwa, w wypadku gdy doszło już do kolejnej zmiany właściciela.

Najczęściej sytuacja wygląda tak, iż gdy Skarb Państwa przejmie w jakiś sposób daną nieruchomość, uzyska wpis własności dla tej nieruchomości w księdze wieczystej, a następnie przekaże tę nieruchomość innemu podmiotowi, to ten inny podmiot korzysta z ochrony swojego prawa wynikającej właśnie z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z tą instytucją, jeśli jakiś podmiot nabędzie własność (lub inne prawo rzeczowe) od osoby, która jest wpisana do księgi wieczystej jako dysponent tego prawa, to nie można się domagać od tego podmiotu zwrotu danej nieruchomości.  W takim wypadku osobom próbującym odzyskać taką nieruchomość przysługuje wyłącznie prawo do uzyskania odszkodowania.

Oczywiście istnieją sytuacje, w których w/w rękojmia nie znajduje zastosowania. Dzieje się tak przede wszystkim, gdy nabycie prawa nastąpiło nieodpłatnie lub gdy nabywca wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć, że osoba wpisana do księgi wieczystej nie jest w rzeczywistości dysponentem danego prawa.

SN w w/w wyroku jednoznacznie podkreślił, iż rękojmia nie znajduje zastosowania także w sytuacji, gdy dane prawo kolejny podmiot uzyskał na innej podstawie prawnej niż umowa. W sytuacji zatem, gdy Skarb Państwa utracił prawo własności danej nieruchomości na rzecz kolejnego podmiotu na mocy ustawy, to ten podmiot może zostać zobowiązany do zwrotu nieruchomości rzeczywistemu właścicielowi. Jest to pogląd jak najbardziej słuszny, biorąc pod uwagę treść art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. Księgi wieczyste i hipoteka. Przykłady , w których powyższy pogląd będzie miał zastosowanie można mnożyć, np. jeśli na podstawie decyzji administracyjnej Skarb Państwa przejął własność danej nieruchomości, a następnie nieruchomość ta uległa zasiedzeniu przez podmiot trzeci, to w wypadku stwierdzenia nieważności tej decyzji administracyjnej, podmiot trzeci nie może skorzystać z ochrony, którą oferuje rękojmia. Dzięki temu prawowity właściciel będzie miał możliwość uzyskania zwrotu nieruchomości.

Takie ukształtowanie prawa zdecydowanie wzmacnia ochronę rzeczywistego właściciela i rozszerza zakres sytuacji, w których może dochodzić zwrotu nieruchomości.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *