Egzekucja może przerwać bieg zasiedzenia

W uchwale z dnia 22 listopada 2013 r. do sygn. akt III CZP 69/13 SN wydał rozstrzygnięcie, które może mieć bardzo poważne skutki dla osób starających się o zasiedzenie nieruchomości.

Sprawa dotyczyła sytuacji, w której formalny właściciel zasiadywanej nieruchomości był dłużnikiem, przeciwko któremu komornik prowadził postępowanie egzekucyjne. W ramach tego postępowania komornik zajął zasiadywaną przez osobę trzecią nieruchomość, a następnie sprzedał ją w drodze licytacji.   Sprzedaż nastąpiła już po upływie terminu do zasiedzenia, natomiast samo zajęcie miało miejsce jeszcze przed jego upływem.

W związku z powyższym koniecznym stało się udzielenie odpowiedzi na pytanie: Jakie skutki względem posiadacza (zasiadującego) nieruchomości wywołuje zajęcie tej nieruchomości przez komornika? SN jednoznacznie stwierdził, iż takie zajęcie przerywa bieg zasiedzenia nieruchomości. W związku z tym, w razie uchylenia zajęcia okres zasiedzenia będzie biegł od początku. 

Ważne jest, iż komornik nie powiadamia posiadacza samoistnego o zajęciu zasiadywanej nieruchomości. Stosowne zawiadomienie kierowane jest wyłącznie do właściciela. Posiadacz informacje o dokonaniu zajęciu może uzyskać wyłącznie z treści księgi wieczystej prowadzonej dla takiej nieruchomości. W księdze wieczystej jest on uwidoczniony jako ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Teoretycznie takie zajęcie powinno odnieść skutek względem posiadacza dopiero od momentu dokonania wpisu w KW, co wynika z treści art. 925  1 k.p.c. W wyniku omawianego rozstrzygnięcia, posiadacz samoistny, aby mieć jakąkolwiek szansę na obronę, powinien ustawicznie sprawdzać treść księgi wieczystej pod kątem istnienia informacji o zajęciu.

Problemem pozostaje to, czy kroki prawne podjęte przez posiadacza na tym etapie mają jakąkolwiek szansę na wstrzymanie przerwania biegu zasiedzenia. Wniesienie skargi na czynności komornika nie wstrzymuje bowiem postępowania egzekucyjnego, ani nie może doprowadzić do zniwelowania czynności już dokonanych. Sytuacji tej nie poprawi nawet niezwłoczne spłacenie długu właściciela przez posiadacza.

Efektem rozstrzygnięcia SN może być sytuacja, w której posiadacz znajdzie się na z góry przegranej pozycji, bez możliwości efektywnej obrony swych praw. Możliwe, iż część tych wątpliwości rozwieje SN w samym uzasadnieniu omawianej uchwały. Niezależnie od tego możemy spodziewać się kolejnych rozstrzygnięć SN dotyczących tej kwestii.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.