Co zrobić gdy część działki przeznaczono pod drogę publiczną?

Obecnie gminy coraz częściej decydują się na wprowadzanie na swoich obszarach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (w skrócie mpzp), a powierzchnia terytorium Polski objęta tymi planami ustawicznie wzrasta. Plany te kształtują przeznaczenie gruntów – to od ich treści zależy np. czy konkretna działka może zostać zabudowana czy też nie. W treści mpzp wskazywane są również planowane przez gminę inwestycje celu publicznego, np. nowe drogi publiczne lub parki.

Projekty mpzp są udostępniane do wglądu mieszkańcom gminy przez okres 21 dni, a informacja o tym jest zamieszczana w prasie lokalnej i krajowej. Co istotne, poszczególni właściciele nie są odrębnie informowani o tym, iż zgodnie z projektem mpzp zmienia się przeznaczenie ich działki. Z tego względu konkretna osoba przez dłuższy czas może nie wiedzieć, iż w wyniku uchwalenia mpzp utraciła możliwość zabudowy swojej działki albo część jej działki ma być w przyszłości drogą publiczną.

Co zatem może zrobić właściciel, który po dłuższym czasie dowie się, iż wg obowiązującego mpzp część jego działki będzie drogą publiczną? Pomijając kwestie zaskarżenia mpzp oraz złożenia wniosku o zmianę przeznaczenia działki w mpzp, właściciel ma jeszcze szereg innych możliwości działania.

  1. Pierwsza z nich to żądanie od gminy zapłaty odszkodowania za rzeczywistą szkodę powstałą w wyniku uchwalenia mpzp. Odszkodowania to obejmuje: spadek wartości nieruchomości, stratę związaną z niemożnością korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób (lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem). Odszkodowanie to nie obejmuje natomiast korzyści, jakie właściciel mógłby uzyskać, gdyby mógł korzystać z nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem.
  2. Druga z możliwości to żądanie wykupu działki lub jej części przez gminę. Wartość działki ustala się wg jej stanu (w tym przeznaczenia) sprzed wejścia w życie mpzp, ale wg aktualnych cen.

Każde z powyższych roszczeń może być zgłoszone w terminie 10 lat od dnia wejścia w życie mpzp (lub zmiany mpzp). Dla skorzystanie z tych możliwości konieczne jest aby dana osoba była właścicielem działki zarówno w momencie wejścia w życie mpzp jaki i w momencie orzekania o żądaniu. Oczywiście w przypadku śmierci takiej osoby, jej spadkobiercy są nadal uprawnieni do zgłoszenia jednego z tych żądań.

Jeśli dana osoba, po wejściu w życie mpzp, sprzedała taką działkę (nie wiedząc o jej nowym przeznaczeniu lub po prostu nie realizując swych roszczeń wskazanych powyżej), może żądać od gminy odszkodowania obejmującego wyłącznie obniżenie wartości działki. Odszkodowanie to będzie z reguły niższe, niż opisywane w pkt 1. Co więcej, były właściciel ma tylko 5 lat od dnia wejścia w życie mpzp na zrealizowanie tego roszczenia.

Natomiast osoba, która nabyła działkę już po wejściu w życie mpzp (nawet nie wiedząc o tym, że zgodnie z planem działka ma być w części drogą publiczną), nie może skorzystać z żadnej z wyżej wymienionych możliwości. Dlatego też niezwykle istotne jest dokładne zbadanie czy dana działka jest objęta mpzp i jakie jest jej przeznaczenie jeszcze przed jej nabyciem.

Co prawda ostatecznie gmina i tak wykupi część takiej działki, ale będzie to miało miejsce dopiero wtedy, gdy rozpocznie realizację inwestycji (chyba, że całkiem z niej zrezygnuje). A to może potrwać kilka – kilkanaście lat.

Istnieje jednak sposób na „zmuszenie” gminy do szybszego wykupu części takiej działki i w konsekwencji pozbycia się nieruchomości, która nie jest właścicielowi w żaden sposób potrzebna.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *