Wybór drogi koniecznej cz. 2

Oprócz zasad, warunków i ograniczeń, o których wspominałem w poprzednim wpisie, Sąd w ramach orzekania o ustanowieniu służebności drogi koniecznej zobowiązany jest do zbadania, z jakiego powodu dana nieruchomość utraciła dostęp do drogi publicznej. W razie ustalenia, iż powodem powyższego była sprzedaż lub inna czynność prawna (np. darowizna, zamiana, podział działki) Sąd powinien przeprowadzić drogę konieczną po tych działkach.

Dla zobrazowania powyższego podam prosty przykład: osoba X jest właścicielem dwóch sąsiadujących ze sobą działek (A i B). Działka A przylega bezpośrednio do drogi publicznej. Aby dojechać do działki B, osoba X przejeżdża po działce A. Osoba X sprzedaje działkę A bez ustanowienia stosownej służebności drogowej. W związku z powyższym działka B nie ma już dostępu do drogi publicznej. Jeśli osoba X wystąpi do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej, Sąd powinien wyznaczyć tę drogę po działce A.

Uwzględnienie tej okoliczności jest obowiązkowe, niezależnie od tego jaki okres czasu upłynął od dokonania wyżej opisanej czynności prawnej. Nawet fakt korzystania z innego, nieuregulowanego prawnie dojazdu do danej nieruchomości przez kilkanaście lat nie jest w tym przypadku wystarczającym argumentem.

Cel takiej regulacji jest dość oczywisty – chroni ona właścicieli sąsiednich nieruchomości, czyniąc jednocześnie odpowiedzialnymi za utratę dostępu do drogi publicznej strony danej czynności prawnej. W pewnych wypadkach może również zapobiegać celowym nadużyciom.

Oczywiście opisywana zasada nie ma charakteru bezwzględnego – w sytuacji kiedy inne okoliczności (np. bardzo wysokie koszty urządzenia drogi) stoją na przeszkodzie takiemu ukształtowaniu służebności, sąd może wyznaczyć szlak drożny przez inne nieruchomości.


Wybór drogi koniecznej – dylematy sądu

Ustanowienie służebności drogi koniecznej przez sąd zawsze wiąże się z pogorszeniem sytuacji właścicieli działek, po których droga miałaby przebiegać, a jednocześnie z polepszeniem sytuacji osoby żądającej ustanowienia tej służebności. Jednakże to osoba, która żąda ustanowienia drogi koniecznej jest zobowiązana do zapłaty wynagrodzenia i przeprowadzenia odpowiednich prac celem umożliwienia poruszania się po takiej drodze – kwoty pieniężne, które muszą być poniesione w niektórych sytuacjach mogą w skrajnych przypadkach przekroczyć wartość nieruchomości, do której szlak drożny miałby docierać.

Dlatego też przed sądem orzekającym w sprawach dotyczących służebności stoi trudne zadanie wyważenia interesów obu stron postępowania. Niezależnie od wniosków i żądań stron, to sąd jest zobowiązany do wyboru takiego szlaku drożnego, który jak najmniej obciążać będzie nieruchomości, po których ma być przeprowadzony, a jednocześnie zaspokoi potrzeby nieruchomości, która nie posiada dostępu do drogi publicznej.

Katalog okoliczności, które mogą stanowić argument przeciwko poprowadzeniu służebności po konkretnej trasie jest katalogiem otwartym. Dla przykładu można wymienić: przebieg służebności zbyt blisko od ściany budynku mieszkalnego, utrata przez działkę statusu działki budowlanej, długość szlaku drożnego (w porównaniu do innych wariantów), przecinanie przez szlak drożny zbyt dużej ilości działek, skomplikowany przebieg szlaku drożnego (zakręty, załamania, pochyły), istnienie na terenie, po którym miałby przebiegać szlak drożny zabudowań, urządzeń, drzew i innych obiektów, które musiałyby być usunięte.  Wszystkie z powyższych argumentów, mogą być wykorzystywane przez strony postępowania celem odsunięcia groźby poprowadzenia drogi koniecznej po nieruchomości stanowiącej ich własność.

Z drugiej strony Sąd musi wziąć pod uwagę przeznaczenie nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi i ustalić jaki dostęp będzie dla niej odpowiedni. Dla przykładu – nieruchomość, na której ma być posadowiony dom jednorodzinny i nieruchomość, na której ma funkcjonować zakład przemysłowy. Pierwsza z działek nie będzie potrzebować drogi dojazdowej o szerokości przekraczającej 4,5 metra, natomiast druga z racji na konieczność dojazdu wielotonowych ciężarówek wymaga dojazdu o szerokości co najmniej 6 metrów.

Na decyzję sądu może też mieć wpływ wysokość wynagrodzenia oraz zakres i koszt prac koniecznych do umożliwienia korzystania z danego szlaku drożnego. W sytuacji gdy wysokość tych kosztów jest tak duża, iż nie można uznać ich za gospodarczo uzasadnionej, sąd nie powinien wyznaczać służebności po takim szlaku drożnym.

Wyważenie interesów uczestników postępowania przy jednoczesnym uwzględnieniu wszystkich okoliczności faktycznych sprawy stanowi główny problem postępowań o ustanowienie służebności drogi koniecznej. A trzeba dodać, iż  istnieje jeszcze szereg dodatkowych warunków i ograniczeń, o których nie wspomniałem w tym wpisie, a o których postaram się napisać w najbliższym czasie.


Kiedy nie można zażądać ustanowienia służebności przesyłu?

1

W dniu 6 czerwca 2014 r. Sąd Najwyższy w uchwale do sygn. akt III CZP 107/13 rozstrzygnął kolejny problem prawny, który istniał na tle wzajemnych relacji decyzji wywłaszczeniowych i służebności przesyłu.

Zagadnienie to sprowadzało się do odpowiedzi na pytanie, czy  zasadnym jest ustanawianie służebności przesyłu gdy przedsiębiorca przesyłowy posiada ostateczną decyzję wydaną na podstawie art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (lub też odpowiednich ustaw regulujących te kwestie w późniejszym okresie).

SN uznał, iż w takiej sytuacji nie można żądać ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem. Co prawda brak jest jeszcze pisemnego uzasadnienia tej uchwały, jednakże oczywistym jest, iż rozstrzygnięcie to koresponduje z treścią uchwały III CZP 87/13, o której pisałem tutaj. Jako, iż decyzja administracyjna wydana na mocy w/w ustawy kreuje prawo przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania z nieruchomości w takim samym zakresie jak służebność przesyłu, nie ma konieczności regulowania sytuacji prawnej urządzeń przesyłowych (gdyż jest już uregulowana). W związku z tym w takich sytuacjach nie jest spełniony konieczny warunek do złożenia wniosku o ustanowienie służebności przesyłu określony w art. 3052 k.c. Istnienie takiej służebności nie jest konieczne do właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych.

Omawiana uchwała SN zamyka dużej części właścicieli drogę do uzyskania wynagrodzenia za ustanowienie na ich nieruchomości służebności. Wymusza również na etapie przedsądowym podjęcie działań celem ustalenia, czy konkretna decyzja została wydana, czy jest ostateczna i czy istnieje możliwość jej wzruszenia.


Decyzja a zasiedzenie – z uzasadnienia uchwały SN

Klika dni temu zostało opublikowane uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego wydanej do sygn. akt III CZP 87/13. O treści samej uchwały pisałem tutaj.

Sąd Najwyższy rozważył sprawę dość szczegółowo, opisując m. in. jakim zmianom ulegało w latach 1946 – 2008 prawo w zakresie służebności (także przesyłu) oraz wywłaszczenia nieruchomości w drodze administracyjnej. SN jednoznacznie przesądził również, iż decyzja administracyjna o wywłaszczeniu nieruchomości w trybie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (a także podobne decyzje wydawane na podstawie kolejnych ustaw wywłaszczeniowych) stanowią trwały tytuł prawny nie tylko do wybudowania urządzeń i wstępu na działkę celem ich konserwacji, ale także do korzystania z  określonej części takiej działki zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Co więcej, istnienie takiej decyzji i praw z niej wynikających nie jest ograniczone czasowo. Innymi słowy, zakres uprawnień przedsiębiorcy wynikający z takiej decyzji administracyjnej jest taki sam jak ze służebności przesyłu.

A jaki ma to wpływ na możliwość zasiedzenia? Zasiedzenie jest możliwe, gdy konkretny podmiot nie ma tytułu prawnego do władania/korzystania z nieruchomości, a mimo to przez określony czas nią włada lub z niej korzysta. W związku z istnieniem w/w decyzji administracyjnej, przedsiębiorca ma tytuł prawny do korzystania z nieruchomości (w zakresie identycznym jak przy służebności przesyłu), zatem o zasiedzeniu nie może być mowy.

Zaskoczyło mnie, iż SN analizując kwestię zasiedzenia, odniósł się dość negatywnie do koncepcji służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Ta koncepcja była podstawą wydawania przez sądy orzeczeń o zasiedzeniu przez przedsiębiorców przesyłowych służebności przesyłu jeszcze przed wprowadzeniem tego ograniczonego prawa rzeczowego do polskiego systemu prawnego w 2008 r. SN zauważył, iż ta koncepcja powstała w związku z faktem, iż przed 2008 r. dochodziło do zawierania umów o ustanowienie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu pomiędzy właścicielami nieruchomości a przedsiębiorcami przesyłowymi. Czym innym jest natomiast możliwość zawarcia umowy kreującej prawo osobiste dla przedsiębiorcy (podlegające nawet wpisowi do kw), a możliwość zasiedzenia ograniczonego prawa rzeczowego nieznanego w tamtym okresie prawu rzeczowemu. Katalog praw rzeczowych jest ściśle określony i nie ma możliwości jego pozaustawowego rozszerzenia.

Wniosek z tego taki, iż SN niejako „przy okazji” wypowiedział się krytycznie o możliwości nabycia służebności przesyłu przez zasiedzenie przed 2008 r.! Niestety ten problem jest nadal otwarty, a na jego rozstrzygnięcie należy poczekać aż do wydania stosownej uchwały przez składu 7 sędziów SN.

Niedawno ukazała się  kolejna uchwała SN wydana do sygn. akt III CZP 107/13, której treść koresponduje z omawianą przeze mnie uchwałą. Ale o tym w kolejnym wpisie.


Zakaz bez sankcji cd.

beelitz-heilstatten-4

Kontynuując wątek zakazu określonego w art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, chciałbym zwrócić uwagę na znacznie ograniczony zakres jego obowiązywania.. Zakaz ten rozciąga się bowiem wyłącznie na okres trwania postępowania administracyjnego dotyczącego prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa.

Zakaz ten nie obowiązuje zatem w postępowaniu dotyczącym zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, która stała się zbędna na cel wywłaszczenia. Dlaczego? Ponieważ to postępowanie nie dotyczy ustalenia, czy nieruchomość została nabyta zgodnie z prawem.

W sytuacjach, w których nieruchomość objęta sporem została nabyta w drodze czynności cywilnoprawnej lub na mocy orzeczenia sądu cywilnego (np. w związku z zasiedzeniem), omawiany zakaz zbywania nieruchomości również nie obowiązuje. W takich sytuacjach do rozpoznania sprawy jest bowiem właściwy sąd cywilny, a nie organ administracji publicznej.

Zakaz ten dotyczy praktycznie wyłącznie postępowań administracyjnych dotyczących stwierdzenia nieważności decyzji wywłaszczeniowych. Jednak w momencie wydania ostatecznej decyzji przez organ wyższego stopnia, zakaz przestaje obowiązywać. Nie obowiązuje zatem w postępowaniu sądowoadministracyjnym, które toczy się w wyniku zaskarżenia takiej decyzji do właściwego sądu administracyjnego.

Takie ukształtowanie zakresu obowiązywania omawianego zakaz czyni ochronę byłych właścicieli bardzo iluzoryczną.


Zakaz bez sankcji?

krakow

W tym wpisie zdecydowałem się opisać pewną ciekawą regulację prawną, która co do zasady ma na celu ochronę osób walczących o zwrot przejętych przez Państwo nieruchomości. Chodzi mianowicie o art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym: „zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeśli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego”.

Pozornie ten przepis uniemożliwia sprzedaż nieruchomości, która powinna być zwrócona byłemu właścicielowi. A dlaczego należy się takiej sprzedaży obawiać? Gdyż po sprzedaży, co do zasady, nie będzie można już się domagać zwrotu nieruchomości, a jedynie rekompensaty odpowiadającej jej wartości. Jest to dla byłego właściciela niejednokrotnie znacznie gorsza sytuacja. Stąd potencjalna wartość tego przepisu jest znacząca.

Niestety analiza treści przepisu i orzecznictwa znacznie ogranicza jego zastosowanie. Na samym początku rzuca się w oczy brak jakiejkolwiek sankcji za złamanie w/w zakazu. Co zatem grozi Skarbowi Państwa ze sprzedaż takiej nieruchomości? Taka czynność prawna jest ważna i skuteczna – nie można się domagać jej unieważnienia z racji na złamanie zakazu określonego w omawianym przepisie. Pozostaje zatem jedynie żądanie odszkodowania za skutki złamania w/w zakazu. I tu pojawia się pytanie o to, za co i w jakiej wysokości przysługiwać mogłoby to odszkodowania. Były właściciel może żądać zwrotu nieruchomości albo rekompensaty. Sprzedaż nieruchomości wbrew zakazowi nie pozbawi go możliwości żądania rekompensaty. Zatem odszkodowanie za sprzedaż wbrew zakazowi nie powinno wiązać się stricte z wartością nieruchomości. Pozostaje zatem w zasadzie odszkodowanie za utracone korzyści – np. z tytułu wynajmu lokali znajdujących się w nieruchomości i ewentualnie zadośćuczynienie np. za cierpienia psychiczne związane z utratą rodzinnej nieruchomości, co jest znacznie trudniejsze do wykazania i wycenienia.

Wniosek z tego taki, iż w zasadzie Skarb Państwa nie musi zanadto przejmować się konsekwencjami działania wbrew treści art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ważne jest również to, iż zakaz ten ma bardzo ograniczone pole działania, co postaram się opisać w kolejnym wpisie.


Niepełne odszkodowanie za nieważną decyzję wg TK

SONY DSC

W dniu 24 kwietnia 2014 r. zapadło interesujące rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego w sprawie o sygn. SK 56/12 dotyczącej odszkodowań za bezprawne przejęcie mienia przez Państwo w okresie PRL.

Co do zasady każde odszkodowanie powinno zawierać w sobie dwa elementy – odszkodowanie za stratę i odszkodowanie za utracone korzyści. W sprawach o odszkodowanie za utracone mienie odszkodowanie za stratę powinno odzwierciedlać wartość tego mienia, a odszkodowanie za utracone korzyści powinno odzwierciedlać m.in. wartość dochodów i pożytków, które mienie to generowałoby na rzecz osoby, której przysługuje odszkodowanie. Dla przykładu można tu wskazać środki pieniężne z tytułu wynajmu lokali w nieruchomości lub oszczędności związane z prowadzeniem działalności w tej nieruchomości (zamiast wynajmowania innego lokalu dla prowadzenia tej działalności.

Dla oceny problemu odszkodowania dochodzonego od Państwa istotnym jest wskazanie na dwie daty – 17 października 1997 r. i 1 września 2004 r. Pierwsza data dotyczy wejścia w życie Konstytucji RP – wtedy to powstała możliwość dochodzenia odszkodowania za niezgodne z prawem działania Państwa. Natomiast druga data dotyczy wejścia w życie nowelizacji Kodeksu cywilnego, która to określała zasady dochodzenia tego odszkodowania przed sądami cywilnym. Dopiero od tej daty możliwe było dochodzenie odszkodowania za utracone korzyści wynikającego z wydania sprzecznej z prawem decyzji administracyjnej. Wcześniej bowiem na mocy art. 160 K.p.a. odszkodowanie dotyczyło wyłącznie rzeczywistej szkody (a więc wyżej wspomnianej straty).

Trybunał Konstytucyjny miał odpowiedzieć na pytanie, czy jeśli decyzja administracyjna została wydana jeszcze przed wejściem w życie Konstytucji, to czy można domagać się odszkodowania za utracone korzyści, jeśli powstałyby w okresie pomiędzy 17 października 1997 r. a 1 września 2004 r. Dla przykładu chodziłoby tu o utracone przychody z najmu przejętej przez Państwo nieruchomości za okres wspomniany powyżej.

TK ostatecznie przesądził, iż jeśli decyzja administracyjna, w wyniku której powstała szkoda, stała się ostateczna przed 17 października 1997 r., to poszkodowany nie może żądać odszkodowania za utracone korzyści, które mógłby osiągnąć do dnia 1 września 2004 r. Wydaje się natomiast, iż za utracone korzyści z okresu po 1 września 2004 r. odszkodowanie już przysługuje.

Istotnym jest, iż TK podkreślił, że kwestie dochodzenia roszczeń o odszkodowanie za decyzje wywłaszczeniowe z okresu PRL powinny być kompleksowo uregulowane w ustawie reprywatyzacyjnej. Ciekawe, czy przyspieszy to prace nad uchwaleniem tejże ustawy.


Zwrot / odszkodowanie a podatek

Chciałbym dzisiaj zająć się sprawą, o której osoby starające się odzyskać wywłaszczoną nieruchomość często zapominają. Chodzi mianowicie o kwestię opodatkowania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub odszkodowania (wypłacanego, gdy zwrot nie jest możliwy), które to co do zasady powinny być opodatkowane podatkiem dochodowym.

Osoby fizyczne podlegają podatkowi dochodowemu od osób fizycznych )potocznie PIT). W wypadku zwrotu nieruchomości osoba fizyczna nie ma obowiązku uiszczenia jakiegokolwiek podatku – wynika to z faktu, iż w w rozumieniu ustawy o PIT zwrot nieruchomości jest w istocie przywróceniem prawa własności, a nie jej nabyciem. Nie mamy tu zatem do czynienia z przysporzeniem majątkowym, ale z przywróceniem wcześniejszego stanu majątkowego. Dlatego też osoba, która odzyskała wywłaszczoną nieruchomość nie musi czekać 5 lat, aby ją sprzedać bez konieczności zapłaty podatku. Trzeba jednak uważać, gdy nieruchomość została zwrócona spadkobiercy uprzedniego właściciela nieruchomości. W takim wypadku istotny jest moment śmierci takiej osoby – dopiero po upływie 5 lat od śmierci sprzedaż odzyskanej nieruchomości nie będzie wiązała się z koniecznością zapłaty podatku. W tym wypadku żadnego znaczenia nie ma moment, w którym doszło do zwrotu nieruchomości.

W wypadku uzyskania odszkodowania za nieruchomość, osoba fizyczna również nie musi odprowadzać podatku dochodowego. Takie odszkodowanie jest bowiem objęte zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT lub art. 21 ust. 1 pkt 29 tej ustawy.

Odmienna jest natomiast sytuacja osób prawnych – w wypadku uzyskania odszkodowania za bezprawnie wywłaszczoną nieruchomość, powstaje konieczność zapłaty podatku CIT. W ustawie o CIT próżno bowiem szukać analogicznego zwolnienia do tego z ustawy o PIT. Potwierdził to niedawno Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu do sygn. akt II FSK 1036-1037/12.

Oczywiście przedstawione przeze mnie informacje dotyczą najczęściej występujących sytuacji. W konkretnych sprawach może powstać obowiązek zapłaty przynajmniej od części uzyskanych środków pieniężnych – np. w razie uzyskania odsetek za zwłokę w wypłacie odszkodowania.


Jest decyzja, nie ma zasiedzenia!

Dzisiaj SN wydał nareszcie rozstrzygnięcie, na które od dłuższego czasu wyczekiwałem. Chodzi mianowicie o uchwałę składu 7 sędziów SN wydaną do sygn. akt III CZP 87/13.  SN miał odpowiedzieć na ważne pytanie dotyczące możliwości zasiedzenia służebności przesyłu w sytuacji, w której zasiadujący uzyskał wcześniej decyzję o wywłaszczeniu nieruchomości w trybie art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości.

Decyzje administracyjne wydawane na podstawie w/w przepisów były jednymi z najczęstszych podstaw, na mocy których podmioty zajmujące się przesyłem uzyskiwały prawo do wejścia na teren prywatnych nieruchomości i posadowienie na nich urządzeń przesyłowych. Na podstawie tych decyzji takim podmiotom przysługiwało również prawo dostępu do urządzeń przesyłowych celem ich konserwacji. Wraz z pojawieniem się w 2008 r. instytucji służebności przesyłu, zaczęły pojawiać się coraz to nowe problemy i wątpliwości dotyczące wzajemnych relacji i oddziaływania służebności i w/w decyzji.

Jedna z wątpliwości dotyczyła tego, czy przedsiębiorca przesyłowy może zasiedzieć służebność przesyłu pomimo, iż dysponuje decyzją o wywłaszczeniu.

Przeciwnicy zasiedzenia, do których osobiście się zaliczam, podkreślali, iż taka decyzja administracyjna kreowała tytuł prawny do korzystania z nieruchomości w zakresie służebności przesyłu. W związku z tym przedsiębiorca przesyłowy nie mógł być uznany za posiadacza nieruchomości w tym zakresie, a w konsekwencji nie mógł tej służebności zasiedzieć. Co więcej, w takim wypadku roszczenia właścicieli o ochronę posiadania były z reguły oddalane przez sądy, brak było zatem skutecznych środków ochrony przysługujących wywłaszczonym.

Zwolennicy zasiedzenia argumentowali natomiast, iż treść decyzji wywłaszczeniowej jest węższa niż treść służebności przesyłu – uprawnia wyłącznie do wybudowania urządzeń i do dostępu w celach konserwacji. W związku z tym w pozostałym zakresie przedsiębiorca przesyłowy powinien być uznawany za posiadacza służebności przesyłu, a w konsekwencji w razie spełnienia wymogu upływu czasu powinien tę służebność nabyć przez zasiedzenie.

SN jednoznacznie przesądził, iż „wykonywanie uprawnień wynikających z (przyp. w/w) decyzji stanowiącej tytuł prawny do ich wykonywania, nie prowadzi do nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.”

Uchwała ta wytrąciła jeden z podstawowych argumentów przedsiębiorstw przesyłowych używany w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu.

Warto poczekać na uzasadnienie powyższej uchwały, gdyż mogą znaleźć się tam wskazówki dotyczące rozstrzygnięcia pozostałych wątpliwości jakie wywołują decyzje o wywłaszczeniu – m.in. zakres uprawnień wynikający z tej decyzji, istnienie tej decyzji a odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, zasadność ustanawiania służebności przesyłu w wypadku dalszego obowiązywania takiej decyzji.


Egzekucja może przerwać bieg zasiedzenia

W uchwale z dnia 22 listopada 2013 r. do sygn. akt III CZP 69/13 SN wydał rozstrzygnięcie, które może mieć bardzo poważne skutki dla osób starających się o zasiedzenie nieruchomości.

Sprawa dotyczyła sytuacji, w której formalny właściciel zasiadywanej nieruchomości był dłużnikiem, przeciwko któremu komornik prowadził postępowanie egzekucyjne. W ramach tego postępowania komornik zajął zasiadywaną przez osobę trzecią nieruchomość, a następnie sprzedał ją w drodze licytacji.   Sprzedaż nastąpiła już po upływie terminu do zasiedzenia, natomiast samo zajęcie miało miejsce jeszcze przed jego upływem.

W związku z powyższym koniecznym stało się udzielenie odpowiedzi na pytanie: Jakie skutki względem posiadacza (zasiadującego) nieruchomości wywołuje zajęcie tej nieruchomości przez komornika? SN jednoznacznie stwierdził, iż takie zajęcie przerywa bieg zasiedzenia nieruchomości. W związku z tym, w razie uchylenia zajęcia okres zasiedzenia będzie biegł od początku. 

Ważne jest, iż komornik nie powiadamia posiadacza samoistnego o zajęciu zasiadywanej nieruchomości. Stosowne zawiadomienie kierowane jest wyłącznie do właściciela. Posiadacz informacje o dokonaniu zajęciu może uzyskać wyłącznie z treści księgi wieczystej prowadzonej dla takiej nieruchomości. W księdze wieczystej jest on uwidoczniony jako ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Teoretycznie takie zajęcie powinno odnieść skutek względem posiadacza dopiero od momentu dokonania wpisu w KW, co wynika z treści art. 925  1 k.p.c. W wyniku omawianego rozstrzygnięcia, posiadacz samoistny, aby mieć jakąkolwiek szansę na obronę, powinien ustawicznie sprawdzać treść księgi wieczystej pod kątem istnienia informacji o zajęciu.

Problemem pozostaje to, czy kroki prawne podjęte przez posiadacza na tym etapie mają jakąkolwiek szansę na wstrzymanie przerwania biegu zasiedzenia. Wniesienie skargi na czynności komornika nie wstrzymuje bowiem postępowania egzekucyjnego, ani nie może doprowadzić do zniwelowania czynności już dokonanych. Sytuacji tej nie poprawi nawet niezwłoczne spłacenie długu właściciela przez posiadacza.

Efektem rozstrzygnięcia SN może być sytuacja, w której posiadacz znajdzie się na z góry przegranej pozycji, bez możliwości efektywnej obrony swych praw. Możliwe, iż część tych wątpliwości rozwieje SN w samym uzasadnieniu omawianej uchwały. Niezależnie od tego możemy spodziewać się kolejnych rozstrzygnięć SN dotyczących tej kwestii.


  • Witaj!

    Cieszę się, że w natłoku informacji, stron, blogów i forów internetowych udało Ci się trafić na mój blog.
    Liczę, iż znajdziesz tutaj szereg interesu-
    jących informacji i staniesz się regularnym gościem.
    Zachęcam Cię do zadawania pytań i komentowania wpisów -
    sprawi to, że mój blog stanie się o wiele bardziej wartościowy i interesujący.

  • © 1996-2010 Zwrot Nieruchomości. Wszystkie prawa zastrzeżone.
    ,