Co zrobić gdy część działki przeznaczono pod drogę publiczną?

Obecnie gminy coraz częściej decydują się na wprowadzanie na swoich obszarach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (w skrócie mpzp), a powierzchnia terytorium Polski objęta tymi planami ustawicznie wzrasta. Plany te kształtują przeznaczenie gruntów – to od ich treści zależy np. czy konkretna działka może zostać zabudowana czy też nie. W treści mpzp wskazywane są również planowane przez gminę inwestycje celu publicznego, np. nowe drogi publiczne lub parki.

Projekty mpzp są udostępniane do wglądu mieszkańcom gminy przez okres 21 dni, a informacja o tym jest zamieszczana w prasie lokalnej i krajowej. Co istotne, poszczególni właściciele nie są odrębnie informowani o tym, iż zgodnie z projektem mpzp zmienia się przeznaczenie ich działki. Z tego względu konkretna osoba przez dłuższy czas może nie wiedzieć, iż w wyniku uchwalenia mpzp utraciła możliwość zabudowy swojej działki albo część jej działki ma być w przyszłości drogą publiczną.

Co zatem może zrobić właściciel, który po dłuższym czasie dowie się, iż wg obowiązującego mpzp część jego działki będzie drogą publiczną? Pomijając kwestie zaskarżenia mpzp oraz złożenia wniosku o zmianę przeznaczenia działki w mpzp, właściciel ma jeszcze szereg innych możliwości działania.

  1. Pierwsza z nich to żądanie od gminy zapłaty odszkodowania za rzeczywistą szkodę powstałą w wyniku uchwalenia mpzp. Odszkodowania to obejmuje: spadek wartości nieruchomości, stratę związaną z niemożnością korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób (lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem). Odszkodowanie to nie obejmuje natomiast korzyści, jakie właściciel mógłby uzyskać, gdyby mógł korzystać z nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem.
  2. Druga z możliwości to żądanie wykupu działki lub jej części przez gminę. Wartość działki ustala się wg jej stanu (w tym przeznaczenia) sprzed wejścia w życie mpzp, ale wg aktualnych cen.

Każde z powyższych roszczeń może być zgłoszone w terminie 10 lat od dnia wejścia w życie mpzp (lub zmiany mpzp). Dla skorzystanie z tych możliwości konieczne jest aby dana osoba była właścicielem działki zarówno w momencie wejścia w życie mpzp jaki i w momencie orzekania o żądaniu. Oczywiście w przypadku śmierci takiej osoby, jej spadkobiercy są nadal uprawnieni do zgłoszenia jednego z tych żądań.

Jeśli dana osoba, po wejściu w życie mpzp, sprzedała taką działkę (nie wiedząc o jej nowym przeznaczeniu lub po prostu nie realizując swych roszczeń wskazanych powyżej), może żądać od gminy odszkodowania obejmującego wyłącznie obniżenie wartości działki. Odszkodowanie to będzie z reguły niższe, niż opisywane w pkt 1. Co więcej, były właściciel ma tylko 5 lat od dnia wejścia w życie mpzp na zrealizowanie tego roszczenia.

Natomiast osoba, która nabyła działkę już po wejściu w życie mpzp (nawet nie wiedząc o tym, że zgodnie z planem działka ma być w części drogą publiczną), nie może skorzystać z żadnej z wyżej wymienionych możliwości. Dlatego też niezwykle istotne jest dokładne zbadanie czy dana działka jest objęta mpzp i jakie jest jej przeznaczenie jeszcze przed jej nabyciem.

Co prawda ostatecznie gmina i tak wykupi część takiej działki, ale będzie to miało miejsce dopiero wtedy, gdy rozpocznie realizację inwestycji (chyba, że całkiem z niej zrezygnuje). A to może potrwać kilka – kilkanaście lat.

Istnieje jednak sposób na „zmuszenie” gminy do szybszego wykupu części takiej działki i w konsekwencji pozbycia się nieruchomości, która nie jest właścicielowi w żaden sposób potrzebna.

Nie każda decyzja przesądza o dobrej wierze przedsiębiorcy przesyłowego

Niedawno SN poruszył po raz kolejny zagadnienie zasiedzenia służebności przesyłu. Uchwała z dnia 20 listopada 2015 r. (sygn. akt III CZP 76/15) dotyczyła następujących stanów faktycznych: Przedsiębiorca przesyłowy w związku z zamiarem realizacji inwestycji uzyskał decyzje administracyjne wymagane dla realizacji procesu budowlanego (np. decyzję lokalizacyjną, decyzję o pozwoleniu na budowę). Jednocześnie nie dysponował on tytułem […]

Przerwanie biegu przemilczenia co do majątku opuszczonego

Dekret z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich nie obowiązuje już od 1985 r., jednak nadal istnieje możliwość orzekania przez Sądy o nabyciu własności nieruchomości opuszczonych na warunkach określonych w tym dekrecie na rzecz Skarbu Państwa. Podstawą nabycia własności była instytucja tzw. przemilczenia, która sprowadzała się do uznania, iż po upływie 10 lat […]

Pojęcie „osoby trzeciej” w rozumieniu art. 229 ugn

Kontynuując wątek, o którym wspomniałem w poprzednim wpisie, chciałbym zwrócić uwagę na pojęcie „osoby trzeciej” występujące w treści art. 229 ugn. Właściwe zidentyfikowanie konkretnego nabywcy jako „osoby trzeciej” ma bowiem decydujące znaczenie dla odpowiedzi na pytanie: czy zwrot jest dopuszczalny? Niewątpliwie za „osoby trzecie” należy uznać osoby fizyczne i inne podmioty prywatne (jak np. spółki […]

Kiedy art. 229 ugn nie znajduje zastosowania?

Pozostając w temacie zwrotu nieruchomości wywłaszczonej na cel publiczny chciałbym wspomnieć o art. 229 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten określa sytuacje, w których byłych właściciel nie uzyska zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, pomimo, iż zostały spełnione wszystkich warunki do tego zwrotu. Zgodnie z jego treścią jeśli przed dniem 1 stycznia 1998 r. wywłaszczona nieruchomość została sprzedana (lub […]

Ochrona praw nabywcy priorytetem

15 września 2015 r. Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów podjął uchwałę o istotnym znaczeniu dla osób ubiegających się o zwrot wywłaszczonych nieruchomości (sygn. akt III CZP 107/14). Problem, którym zajął się SN sprowadzał się w zasadzie do stwierdzenia, czy umowa na mocy której Skarb Państwa/gmina zbyła uprzednio wywłaszczoną nieruchomość na rzecz osoby trzeciej, pomimo, […]

Stwierdzenie nieważności decyzji wywłaszczeniowej nie zawsze wystarczy

Uzyskanie decyzji stwierdzającej nieważność decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości na cele reformy rolnej nie jest wystarczające dla odzyskania tej nieruchomości i ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej. Jest to dopiero pierwszy krok na dłuższej drodze prowadzącej do restytucji mienia. Skutkiem takiej decyzji jest bowiem jedynie wyeliminowanie z obrotu prawnego takiej rażąco wadliwej decyzji. Decyzja nieważnościowa nie […]

Odszkodowanie za korzystanie z urządzeń przesyłowych

Żądanie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem nie jest jedynym środkiem prawnym przysługującym właścicielowi nieruchomości w sytuacji bezprawnego posadowienia urządzeń przesyłowych na jego gruncie. Taka osoba ma dodatkowo lub alternatywnie możliwość żądania od przedsiębiorstwa przesyłowego korzystającego z tych urządzeń tzw. odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Takiego odszkodowania można dochodzić za okres dziesięciu lat wstecz, licząc […]

Odszkodowanie bez podatku spadkowego

Wyrokiem z dnia 30 czerwca 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że nabyte w spadku roszczenie o odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość nie jest objęte podatkiem od spadków i darowizn. Orzeczenie to ma znaczenie dla wszystkich osób będących spadkobiercami byłych właścicieli nieruchomości, którzy to utracili własność na mocy sprzecznych z prawem decyzji administracyjnych. Jako, […]

Obowiązek wspólnego działania wywłaszczonych uchylony

W dniu dzisiejszym Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok o wyjątkowo istotnym znaczeniu dla wszystkich osób domagających się zwrotu wywłaszczonych nieruchomości na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Dotychczas nie było możliwości żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli. W związku z wszczęciem postępowania o zwrot wszyscy współwłaścicieli (lub ich spadkobiercy) musieli porozumieć się co […]